世界卖房最多的城市是哪一座？谜底不是北上广深等一线城市，也不是常住东说念主口最多的重庆，而是中部重镇武汉。

从2014年到2022年，武汉商品房成交量一直高居世界第一，2019年更是夺下成交量和销售面积的双料第一。这期间，唯独2017年景交量和2018年销售面积屈居第二。因此，武汉也被视为中国房地产“流量第一城”。

但最近，武汉这座“房产销冠”城市也在考虑如何加幽闲度救市了。11月29日，武汉市房地产开导协会公众号发文称，武汉市的8个在售楼盘，自觉过问“30天颠倒由退房”行动。这些房企答应：在11月28日至12月31日历间，正常认购并签署《30天颠倒由退房契约》的购房主说念主，自认购之日起30日内可享受颠倒由退房办事1次，且不收取任何背约金。

这意味着，正如网购不错“七天颠倒由退货”，离异会有“离异自如期”，当今武汉买楼也有颠倒由退房和自如期了。但是，在楼市降温、房企涉险确当下，30天颠倒由退房，能打动执币不雅望的阔绰者吗？

武汉城市一角。图/视觉中国

为何需要“自如期”

“这里是武汉房协，你是来问30天颠倒由退房行动的吧？”电话甫一接通，责任主说念主员便快速猜出了记者的来意。一周前，武汉房协公众号发出讯息后，他们便收到了一波又一波的商量和采访，可见行动的“出圈”。

8个参与“30天颠倒由退房”的在售楼盘里，武汉城投占了6个，武汉城建集团、天创集团各1个。从区域散布看，都在汉阳区、洪山区、武昌区等中枢城区。

颠倒由退房，并非武汉的始创。往前记忆，1995年，北京SOHO当代城初次提议“颠倒由退房”。

而后，每逢楼市不稳，颠倒由退房便频频被地产商祭出，用作一大营销技能。2008年末，北京楼市初始降温，东亚三环中心、中体奥林匹克花坛等都接踵推出“纯正颠倒由退房”计策。

2015年4月，恒地面产集团发布了一份“对于全面实施颠倒由退房的紧要决定”，声称恒大世界悉数楼盘住宅，全面实施颠倒由退房。只须照旧施行《楼宇认购书》《商品房交易合同》的各项义务，且无任何背约行径，那么就不错在职何时候颠倒由退房。

不外，过后看来，恒大那时的世界颠倒由退房更像一场闹剧。不少购房者发现，“颠倒由退房”不等于“无条目退房”，“退房”也不等于“退钱”。颠倒由退房看似诱东说念主，但若何退，多万古候内退，退的钱多久到账，照旧苦求的贷款若何处理，穷苦任何操作笃定守旧。因为“颠倒由退房”出现的纠纷和诉讼更春回大地，在中国裁判通知网搜索要津词“颠倒由退房”，联系通知有跳动3700份，波及多家房企。

近两年，房地产再次承压，颠倒由退房复又盛行。2021年，深圳市龙岗区住建局饱读动开导企业探索颠倒由退房机制。2022年，北京房山38个在售楼盘、广州的珠实集团、东莞的招商蛇口、柳州的联发集团均接踵告示实施颠倒由退房。

“前期，咱们协会到外地调研历练，看到一些城市正在实施颠倒由退房的行动，但有的成果不若何好。咱们归来出西宾再向市内企业、购房主说念主了解需求，8月份就在考虑制定颠倒由退房的次第了。”武汉市房地产开导协会副文告长成先海对《中国新闻周刊》示意，“有了决策之后，咱们邀请了武汉市三十多家比较优秀的开导商来过问搜集想法的谈话会，会后就有八个神志积极揣测报名了。”

为何牵线推出这个行动？成先海阐述注解，开头是给购房者踏实的买房预期。好多开导商在年底会为了冲事迹，作念相应的降价促销行动，是以老匹夫不雅望的厚谊特等浓厚，好多东说念主纪念买了就降价、亏钱，颠倒由退房就相当于一个30天“保价”答应，让他们觉恰当今买房是得当的。其次，是重视购房者合理退房的诉求。一些购房者买房后，可能家庭里有特殊情况发生，比如家东说念主生病、生意蚀本导致经济坚苦念念要退房，这个行动便是给购房主说念主一个周旋的余步。

“在这个房地产深度休养时期，企业或者神志为了把屋子卖出去，会依赖多样中介渠说念。好多买房主说念主到楼盘看房、签合同成交，都是通过中介而不是开导商，中介就很可能为了促销而给出子虚际致使造作的答应。比及阔绰者签合同后发现货诀别板，念念要退定金或者退房就容易遭遇纠纷，这亦然这次颠倒由退房行动推出的一个配景。”中指研究院（华中）阛阓研究中心主任李国政告诉《中国新闻周刊》。

但勾搭阛阓行情看，推出颠倒由退房行动更大的能源有时源于去库存。

武汉这次参与行动的八个楼盘区位散布，无一位于城郊角落区，相背大部分楼盘就在武汉二环和三环间。其中，更不乏位于市中心的一线江景房（国铁城投国樾滨江）、一环内紧邻阿里华中总部的“大厂房”（城投·武汉印）。

“全市都有去库存的压力，主城和角落区的楼盘仅仅去化压力大小不同汉典。这次过问颠倒由退房行动的楼盘，是属于热点区位、更有可能卖出的楼盘，也有助于更好地激活需求、提高楼市活跃度。”成先海说。

成交量，也折射出武汉去库存的压力有多大。刚畴前的11月，武汉住房保险和房屋惩办局官网数据露馅，全市新建商品房住宅备案5802套，环比着落52.05％。天然比旧年11月多出一套，但这么的月度成交量其实为全年第二低。对比前几年的数据更显惨淡，5802套的成交发扬仅相当于2019年同期的三成、2020年同期的四分之一。

本年二三月份，天然疫情后经济复苏带来了俄顷的楼市“小阳春”，5月和10月房交会促成两波小岑岭，但其余月份的成交量则一直在低谷踟蹰。

对比两三年前的“火热”，本年前11个月的总成交量更是几近腰斩。武汉市住房保险和房屋惩办局数据露馅，2023年1~11月武汉新建商品房累计成交9.8万套，与旧年同期基本执平。2020年，武汉楼市从下半年头始加速，年末冲刺放量，全年景交总量仍然超出预期，武汉新建商品房成交20.12万套，其中，新建商品住房成交17.54万套。

也曾掀翻数次买房飞腾、稳坐“国内楼盘销量第一城”的武汉，也要承压了。

库存量为何世界第一？

“地产行业当今凡是还莫得爆雷的公司，基本上都是一个东说念骨干两个东说念主的活，拿半个东说念主的工资，里面管这叫‘东说念主力资源的挖掘’。”一位在武汉房企从事房地产研究的业内东说念主士告诉《中国新闻周刊》，下昼刚收尾完一个会议，一小时后又进军锣密饱读地开另一个。

他场地的房企属于业界俗称的“招保万金”四大金刚之一，但看着身边越来越多的共事、一又友离开行业，他也不由得感叹：“不知说念我方什么时候也会领毕业大礼包。”

优质房企现款流也唐突乐不雅。他进一步阐述注解，畴前房企的资金来源主要有两个渠说念，一是从银行、债市融资，二是销售回款。自2020年“三说念红线”计策后，现款流更多要靠一线的销售回款保管。但本年，他们濒临的是量价都跌的阛阓，从他清点的武汉原土国企以及头部房企来看，大部分房企要完周密年销售贪图都很难。

一份克而瑞9月发布的中国房地产三季度报露馅，适度2023年8月末，武汉、沈阳、成都位列百城狭义库存总量前三，武汉近2000万平方米的库存量高居世界第一。同期，据武汉市房管局的数据，适度2023年6月末，已批准预售尚未网签的商品住房达15.9914万套。

湖北华夏地产首席本事官郑源滔肃肃到，现阶段武汉楼市的去化周期约略在十七八个月，而业内一般把库存周期十四个月当作楼市健康度的一个圭臬。

在楼市销售火爆的年代，高库存尚未困扰武汉楼市。2015~2019年，武汉楼市开启了大呼大进的年代，房价连涨十几个月、土拍“地王”频出、新址开盘即罄照旧司空见惯，武汉楼市出生了不少奇不雅：购房者念念买房还要给开导商私行塞数万到数十万不等的“茶水费”，热点地块的地价比周边房价还高，以至于“面粉比面包贵”……

前几年楼市火热，为若何今还有庞大的库存积压？供应量大是其一，武汉同策的统计数据露馅，2017~2021年五年间，武汉土拍的面积和成交金额排名基本在世界前五、前六之位。

左近2023年底，武汉的新址供应量还在进一步加多。据克而瑞监测数据，本年12月，武汉市瞻望35个楼盘神志有房源供应，其中8个为全新盘。全市总供应量80万平方米驾驭，总房源为6700套驾驭。

业内东说念主士觉得，城郊房占比高也在推高武汉楼市库存。“畴前五六年，武汉有70％的地皮成交建面在远城区，30％驾驭在主城区，这就导致大部分楼盘是在三环之外的远城区。而从成交来看是倒过来的，主城的成交量在全市不错占到55％~60％，远城区可能就占30％凹凸。”郑源滔告诉《中国新闻周刊》。

除此之外，偏好建高楼亦然武汉库存高企的另一大原因。杨臻是一位假寓在武汉的工薪阶级，旧年领证成婚后，莫得聘请买房而是聘请一直租房。之是以还没准备“上车”，一方面是念念链接不雅望房价，另一方面则是不可爱随地可见的四十多层的超高层住宅。在他看来，“住起来密度太高且穷苦安全感”。

住在云表，如实是不少武汉东说念主的独到体验。贝壳研究院曾作念过统计，武汉的摩天住宅数目在世界仅次于有着“5D玄幻城市”之称的重庆，超高层住宅小区数目远超北京10倍。几年前更有定位武汉十大豪宅之一的万达御湖汉印，贪图修建75层、249米高的天空线大楼，后被休养至60层。

当地一位房产中介阐述注解，武汉好多超高层住宅，是因为当地土拍、拆迁的老本本就偏高，开导商不得不提高容积率智商杀青盈利。

了解武汉的地形条目，能更好地领会这少量。武汉市域内大小湖泊广阔，是以又得名“千湖之城”。水域面积占到全市面积的四分之一，一方面挤占了城市的可用地皮面积，另一方面也举高了城市基建、楼盘建树的老本，是以政府在土拍时频频规矩更高的容积率以提高地价，回收城建和拆迁老本，开导商要均衡营收也不得不在容积率上融合。

远未收尾的阛阓出清，照旧深度影响了开导商链接拿地的祥和。中指云露馅，适度本年11月30日，世界主要城市的卖地收入排名里，武汉已进程正本的前五滑落到第十五位。

郑源滔作念过统计，本年前9个月武汉地皮成交建筑面积一共350万平方米，而2017~2021年，连结五年武汉地皮成交建面基本上都在2500万平方米驾驭。

“但这也预示了来岁的新供应量会有剧烈下滑，筹划在30％以上。”郑源滔觉得，从另一面看，新的需求莫得降那么多，“是以来岁供求关系全体上应该是向好吧”。

强二线如何解困

“30天颠倒由退房”能为武汉楼市增添几分暖意吗？

“成交数据咱们还莫得作念统计，但从楼盘来访量来看，行动推出后，看房主说念主应该多了35％驾驭。”成先海对《中国新闻周刊》示意，“当今找房协报名的企业又多了，咱们正准备推出第二批答应颠倒由退房的神志。”

位于武汉洪山区的城投联投江南岸，是这次过问颠倒由退房的八个神志之一，该楼盘售楼处的责任主说念主员对《中国新闻周刊》说，最近责任日来看房的客户每天有十组驾驭，周末会更多一些，平均每天可达三四十组。这个水平在年底谈不上特等火爆，只可说比较沉稳。“楼盘报名颠倒由退房的行动，主要基于对神志自身有信心，但当今还没遭遇因为颠倒由退房行动而聘请下订的客户。”

郑源滔也在依期监测楼盘销售情况，据他不雅察，30天颠倒由退房行动推出后，楼盘销售现场来访量的提高并不是很显然。

他分析，当今的客户对楼市分析都很感性，而况刚需客比较豪宅客户对价钱的明锐度更高，是以不雅望气派也更强，无数预期年底开导商仍会有新一波降价潮。近期推出的30天颠倒由退房行动，比较计策休养的“托市”，更像一种房企“抱团自救”。

本年“金九”开局，武汉动作很快，第一时候跟进落实“认房不认贷”，此外，首套房首付降至两成、二套房首付全面降至三成。9月19日，武汉市六部门聚首髻布《对于进一步促进我市房地产阛阓沉稳健康发展的奉告》，该奉告也被当地业内称为“汉十条”，包括全面取消限购、支执多孩家庭购房、建树房企“白名单”等十条次第，支执刚性和改善性住房需求。武汉全面取消了二环内住房限购，杀青全域不限购、不限售。

事实上，本年武汉一直在不终止出台计策刺激阛阓的回暖。2月份放脱期购给出更多“房票”，5月举办线上房交会带来“红五月”，9月推出重磅的“汉十条”楼市新政，打出全面取消限购、镌汰首付比例及贷款利率、披发契税补贴及家电阔绰券等计策组合拳。正本定于9月28日至10月31日举行的金秋线上房交会，武汉也告示将延伸至年底12月31日收尾。

一位接近武汉计策制定的巨匠示意，武汉正模仿学习外地西宾，关系部门还在攥紧研究一系列支执次第，包括“以旧换新”等也都有可能持续推出。

住房“以旧换新”，是指房地产开导商或政府机构等通过收购、置换、补贴等方式，饱读动和匡助已有住房的住户卖旧换新，主义正在于鞭策换房、加速去库存。开头，是由扬州、济南等地开导商自主发起，之后淄博、南京等地行业协会组织地产商和中介机构跟进，2023年来照旧有十余座城市加入“以旧换新”的行列。

不外，前述地产业内东说念主士对记者坦言，不管是对颠倒由退房照旧以旧换新，平方房企其实都兴味寥寥。对于颠倒由退房，他场地的房企莫得聘请报名，因为这个行动的中枢规章是房企保证30天内不会降价，但这却制约了房企的营销动作，好多时候集团可能会凭据阛阓变化而不休休养策略。

对于以旧换新，其中枢逻辑在于开导商要以一订价钱回收客户的旧屋子，但这需要骄傲两个前提：一是开导商要有实足的流动资金可用于腾挪，二是回收的屋子能够卖出变现，这对平方民企都是不小的锻真金不怕火。

本年8月以来，二线城市是这轮楼市计策松捆的主力。适度9月22日，照旧有武汉、南京、苏州、济南、青岛、沈阳、大连等近20个二线及强二线城市告示收缩或取消限购计策。限购计策的取消，相当于冲破了楼市调控临了的堡垒，力度远超一线城市。

二线城市房价曾在上轮房地产上行周期中迎来暴涨。2016年，南京、厦门、合肥、苏州四座二线城市的房价在短短一年内涨幅高达44％~114％。濒临沿路狂飙的楼市，中央提议“防止金钱泡沫”，而后多个二线城市颁布“限购令”。

不外，业内东说念主士觉得，二线城市限购放开计策的影响预期并不睬念念。现时统统退出及优化限购的二线城市，基本是楼市下行幅度大，库存去化压力大，二手房挂牌量较大的城市。

中指研究院的数据露馅，各线城市的新址去化周期自8月起大幅增长。其中，二线城市的去化周期自7月的14.8个月高潮至10月底的17.7个月，涨幅达到20％。

脚下，放开限购、限售这些计策用具，二线及以下城市基本“应出尽出”，唯惟一线城市仍留有收缩空间。像武汉这么的强二线，如何智商为楼市注入更多信心和活力？

“在房地产的范围时期和流量时期，武汉是站在风口上的城市。但如今，也曾的‘三高’模式（高杠杆、高盘活、高欠债）照旧不成执续，转型大势所趋。”李国政觉得，以前注分量，当今则要意思意思质。本年不错显然看到新开导楼盘的品性提高特等显然，包括户型想象、大众配套、社区办事等，“开导商‘内卷’抵阔绰者亦然功德”。

（应受访者要求利博会体育全站APP，文中杨臻为假名）